ENTRE DEUX CHAISES

 

Directeur du logement, un métier impossible ?

03/12/2014 | par Nicolas Braemer | Dossiers

hesitation © kikkerdirk

Selon le Code de la construction et de l’habitation, le logement social doit favoriser les personnes en difficulté et la mixité sociale. Ces critères entrent parfois en tension avec les projets politiques des élus.

Comme le souligne Véronique Guillaumin, chef du service Hygiène-habitat de 1992 à 2004 à la Ville de Saint-Denis puis directrice de l’Habitat de l’agglomération Plaine Commune de 2004 à 2012 et aujourd’hui déléguée du Forum pour l’habitat privé, « c’est un métier complexe, car on doit accueillir les gens dans des situations impossibles, prioriser les demandes les plus urgentes. Vous dites tout le temps non. » 

Le cadre de départ est pourtant clair. Pour l’article L.441 du Code de la construction et de l’habitation, le logement social satisfait un public spécifique : « Les personnes de ressources modestes défavorisées ». Toutefois, « l’attribution des logements » doit « favoriser la mixité sociale » et prendre en compte « la diversité de la demande constatée localement ». 

 

Poids du politique 

Quand on parle d’attribution des logements sociaux, on pense au poids du politique, donc au favoritisme. Les élus cèdent parfois à la tentation d’aider leur clientèle et les vieilles habitudes ont la vie dure.

Cependant, dans la grande majorité des cas, les logiques clientélaires ne dominent pas. Dans ses rapports annuels, la Mission interministérielle sur le logement social (Milos), qui inspecte 150 organismes HLM par an, n’en fait pas une préoccupation majeure. « Il y a de plus en plus de critères écrits et objectifs », ajoute Véronique Guillaumin.

La ville de Paris a ainsi décidé, comme plusieurs grandes cités dans le monde, d’instaurer un système de cotation se voulant transparent et rationnel [lire interview de Ian Brossat].

 

Contrôle de la population du territoire

Pour autant, le directeur du logement occupe une fonction éminemment politique et doit gérer de nombreuses contradictions. Il y a un  aspect archaïque : contrôler l’accès au patrimoine social de la ville, c’est contrôler une partie de la population du territoire. En premier lieu, et cela revient chez tous nos témoins, chaque édile souhaite loger d’abord les habitants de sa ville selon sa vision : « Ma ville, mes électeurs, mes citoyens ».

Contrôler l’accès au patrimoine social de la ville, c’est contrôler une partie de la population du territoire.

Ensuite, le logement social est un outil permettant à certaines catégories de ne pas être exclues de la ville : « Le logement est le premier poste de dépenses. Pour  permettre aux familles et aux jeunes de rester dans les grands centres urbains, il est absolument nécessaire de construire du logement social et intermédiaire », estime Martine Croquette, ancienne adjointe au logement de la ville de Toulouse.

De son côté, l’État impose un taux minimal de 25 % de logements sociaux.« Au passage », soulève Véronique Guillaumin, « cela renvoie à une définition du « logement » jamais précisée lorsque l’Etat impose aux collectivités de construire du logement : quelle taille (surface habitable) ou quelle typologie de logements ? Les définitions locales sont très variables, l’exercice de comparaison est alors biaisé ». Sans compter que toutes les villes n’adhèrent pas à cet objectif de 25 %. Enfin, et c’est un tabou dans le logement social, les habitations construites ne correspondent pas toujours aux besoins.

C’est un tabou dans le logement social : les habitations construites ne correspondent pas toujours aux demandeurs les plus prioritaires.

Un seul exemple : les demandeurs les plus prioritaires comptent des familles très nombreuses, mais le nombre de grands logements est en baisse constante dans la construction.

 

La contrainte financière grandissante

Gestionnaire de son office, cet ancien directeur met aussi le doigt sur une autre contrainte lourde du cadre du logement : la difficulté croissante d’atteindre l’équilibre financier.

Il y a une grande tension entre l’obligation de favoriser l’accueil des personnes en difficulté et la rentabilité que vous êtes obligé d’assurer.

« Le problème est très clair. Dès que vous dirigez un OPH, il y a une grande tension entre l’obligation de favoriser l’accueil des personnes en difficulté et la rentabilité que vous êtes obligé d’assurer », rappelle cet ancien DG d’OPH du Sud de la France. Sans compter que le légitime Droit opposable au logement vient accentuer la pression à l’accueil des plus démunis.

 

Gestion militaire des impayés

De cette tension naît un paradoxe : les organismes HLM gèrent parfois les impayés de manière beaucoup plus expéditive que le privé, avec une procédure quasi-militaire. Certes, ils développent aussi des procédures de prévention pour trouver une alternative à l’expulsion. Cependant, ils doivent veiller de plus en plus à laisser leur taux de « non-valeur » – en clair, les loyers qui ne seront jamais recouvrés – le plus bas possible.

Dans le même temps, le taux de locataires pauvres est passé de 23 % en 1984 à 35 % en 2006, d’après les chiffres de l’Union sociale pour l’habitat. Vous avez dit quadrature du cercle?

 

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