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PLU : quelles conséquences financières en cas d’illégalité du zonage ?

12/11/2015 | par Vincent Lacroix | Juridique

maison_pre_dessin © Sylvie Thenard

Les servitudes d’urbanisme ne donnent pas lieu, en principe, à indemnisation, comme le prévoit l’article L.160-5 du Code de l’urbanisme. Pour autant, l’illégalité de classement d’une parcelle peut avoir des conséquences financières importantes, quand bien même le PLU serait devenu définitif.

Le principe de non-indemnisation et ses exceptions

Le classement d’un terrain, antérieurement situé en zone constructible, en zone inconstructible, n’ouvre en principe pas droit à indemnisation de cette « moins-value » pour le propriétaire. Ce principe souffre de rares exceptions : l’atteinte aux droits acquis, la modification de l’état antérieur des lieux ou une charge hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi (Conseil d’État, Bitouzet, 3 juillet 1998). Dans les faits, le juge administratif reste très restrictif dans la mise en œuvre de ces exceptions, et les indemnisations sont rares, pour ces classements en zone inconstructible.

Mais, attention, ce principe de non-indemnisation ne vaut que pour des servitudes établies légalement !

 

Les conséquences dans le temps d’une illégalité

Dans un arrêt du 8 avril 2015 (1), le Conseil d’État est venu rappeler que le classement illégal d’une parcelle, cette fois-ci en zone constructible, pouvait avoir des conséquences financières importantes pour une commune, quand bien même le document d’urbanisme applicable (POS, PLU) serait devenu définitif.

 

Cet arrêt vient rappeler aux communes, et aux EPCI, que le classement de parcelles initialement non constructibles, en zone constructible, doit être mûrement réfléchi…

 

Une société avait acquis des terrains, rendus constructibles par une révision du POS, et obtenu un permis de construire. Toutefois, ce permis de construire a été annulé au motif que le classement de ces parcelles par le POS, pourtant devenu définitif, ne respectait pas la loi Littoral.

Le Conseil d’État a considéré que la société, lors de l’acquisition de ces terrains, avait « une assurance suffisante de leur constructibilité », et que son préjudice résultant de la différence entre le prix d’acquisition et la valeur réelle du terrain, devait être réparé par la commune, et, en l’espèce par l’État qui avait donné son accord à la constructibilité du terrain au titre de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme.

Cet arrêt vient rappeler aux communes, et aux EPCI, que le classement de parcelles initialement non constructibles, en zone constructible, doit être mûrement réfléchi… et surtout être légal, afin d’éviter, des années plus tard, de mauvaises surprises financières lors de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, le caractère définitif du PLU ou du POS étant ici indifférent.

 

 

 

 

Note

(01)CE, 8 avril 2015, n° 367167, Société Masarin. - Retourner au texte

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