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La loi Elan, un coup dur pour la mixité sociale ?

17/12/2018 | par Séverine Cattiaux | Toute l'actualité

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Promulguée le 24 novembre dernier, la loi Elan toilette et assouplit la loi SRU, pierre angulaire de la mixité sociale. Les conséquences en la matière sont diversement appréciées par les experts.

Favoriser la mobilité et la mixité sociale, c’est bien l’un des quatre objectifs affichés par la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du gouvernement Philippe.

Pour nombre de spécialistes, l’un des faits majeurs dans ce chapitre de la loi concerne l’assouplissement de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain), outil par excellence de la mixité sociale. Les uns y voient un mauvais présage, « l’ouverture de la boîte de Pandore ». D’autres, des réponses pragmatiques qui vont dans le bon sens…

 

Desserrer l’injonction de construire du social

« Avec le dispositif SRU, on contribue à l’égalité d’accès aux territoires et on peut offrir des logements sociaux a priori dans des endroits où on ne le ferait pas » considère Christine Lelévrier, sociologue-urbaniste, présidente du comité scientifique de l’Observatoire de la mixité sociale (Omis).

Une loi qui présente aussi des lacunes, comme le rappelle Sandrine Levasseur, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques : « les élus construisent tout de même davantage de logements en PLS (prêt locatif social) destinés aux classes moyennes que des PLAI (prêt locatif aide d’insertion) réservés aux plus modestes ». Avec la loi Elan, de nouvelles règles entrent en vigueur, tendant à desserrer l’injonction de construire du logement pour tous.

 

L’objectif des 25 % pourra être mutualisé au niveau intercommunal dans le cadre d’une expérimentation d’une durée de 6 ans

 

La loi Elan autorise désormais les communes qui sont entrées dans le dispositif depuis le 1er janvier 2015 de bénéficier d’un calendrier spécifique, autrement dit de plus de temps que prévu, pour atteindre le quota de 25 % de logements sociaux sur leur territoire. L’objectif des 25 % pourra également être mutualisé au niveau intercommunal dans le cadre d’une expérimentation d’une durée de 6 ans.

Ces collectivités devront être dotées d’un plan local d’habitat, être délégataires des aides à la pierre et dotées d’un PLU intercommunal. 12 grandes intercommunalités seraient concernées selon Dominique Estrosi-Sassone, nommée rapporteur du projet de loi Elan au Sénat.

Pour Christine Lelévrier, une brèche est ouverte : « tous les assouplissements qui vont dans le sens d’avoir moins de logements sociaux à produire ne sont pas des avancées ! » Au contraire, la Sénatrice ne voit aucune mise à mal de la mixité sociale : « les objectifs étaient inatteignables dans certains territoires et allaient décourager les élus qui auraient totalement baissé les bras… Nous avons voulu redonner la main de la politique de l’habitat aux maires et aux intercommunalités » argue-t-elle.

 

Lire aussi : Le gouvernement a su prendre en compte les spécificités des SEM

 

Vente de logements sociaux : vers un risque de ségrégation ?

Une autre mesure de la loi Elan impacte frontalement le logement social et la loi SRU : la vente de 40 000 logements sociaux par an à des locataires ou des familles éligibles aux logements sociaux. Pour inciter les maires à donner leur feu vert, ces logements vendus sur leur commune entreront en ligne de compte dans le quota SRU… pendant dix ans. En supplément, dans les communes dites carencées, on demandera aux bailleurs sociaux de réinjecter 50 % du produit de la vente de leurs logements sociaux, sur la ville dans des nouveaux programmes de logement ou de réhabilitation.

 

« Ce n’est pas dans l’intérêt des bailleurs de se séparer des logements les plus attractifs du parc social »

 

Quelles seront les répercussions de ces ventes en masse sur la mixité sociale ? Pour Nicolas Bonnet, directeur régional d’Action logement services, filiale d’Actions logement, elles seront indolores. La mesure est bonne, explique-t-il : « c’est plutôt bien pour un locataire d’un HLM de devenir propriétaire, il a accru potentiellement sa richesse. C’est une première assurance qu’on lui donne pour la retraite plus tard. On lui propose un vrai parcours résidentiel ».

Observant pour sa part les déviances de cette vente à la découpe « dans des proportions toutefois bien supérieures », Christine Lelévrier prévoit des effets pervers : « cette décision me rend perplexe, car on sait que les expériences de vente de logements sociaux à l’étranger ont été assez catastrophiques, du point de vue de la mixité sociale. On a créé de la ségrégation ».

 

Pris à la gorge avec la loi de finance 2018 (baisse des loyers et de la TVA), les bailleurs sont poussés à vendre

 

Partageant peu ou prou la même analyse, nombre de bailleurs dénoncent une politique court-termiste. « C’est un tir à un coup, déplore Isabelle Rueff, directrice générale de l’Opac 3. Ce n’est pas dans l’intérêt des bailleurs de se séparer des logements les plus attractifs du parc social » se désole-t-elle. Néanmoins, pris à la gorge avec la loi de finance 2018 (baisse des loyers et de la TVA), les bailleurs sont poussés à vendre.

Action logement services se propose de racheter 40 000 logements sociaux en trois ans et de les mettre en vente. Elle devrait atteindre son objectif. Suite à son premier appel à manifestation d’intérêt, la filiale a reçu 10 000 offres de logement de la part de bailleurs.

 

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Mixité encouragée dans les « quartiers favorisés »

Il convient aussi de mentionner deux nouveaux types de logements qui entrent dans le quota SRU : les logements en location-accession pour une durée de cinq ans et les logements en bail réel solidaire, à partir de janvier 2019. D’aucuns y verront de nouveaux coups de canif dans la loi SRU. Au contraire, Bernard Devert, président fondateur d’Habitat et humanisme s’en réjouit et pour cause : « c’est une incitation à développer ces approches qui vont participer à la diversité sociale des quartiers » affirme-t-il.

 

Le dispositif du bail réel solidaire permet de dissocier le bâti du foncier, pour faire baisser les prix

 

Le dispositif du bail réel solidaire permet en l’occurrence de dissocier le bâti du foncier, pour faire baisser les prix, et permettre aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires dans des quartiers riches. « Il faut que les quartiers plus privilégiés puissent accueillir des populations moins privilégiées, et ça, c’est une véritable mixité sociale » exhorte Bernard Devert.

 

Bien d’autres enjeux

Diversité de l’offre de logements, politique d’attribution de plus en plus transparente de l’avis de nombreux interlocuteurs… Mais de nombreux autres ingrédients entrent en ligne de compte pour réussir la mixité sociale à l’échelle d’un quartier : des services publics, des associations, des espaces pour les habitants, des commerces, des espaces publics partagés, des établissements scolaires de qualité, de la tranquillité publique… « Si on veut faire revenir les salariés dans certains quartiers dits sensibles, il y a le besoin d’avoir une cohérence d’actions des politiques publiques fortes » plaide Nicolas Bonnet. Le programme de renouvellement urbain coordonné par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine s’emploie à redorer le blason de nombreux quartiers…

 

2 000 logements sont vacants à Montluçon. On en compte plus de 2 500 vides à Nevers…

 

Pour peu que les quartiers montent en gamme, de nouvelles injustices sociales émergent, pointe Claire Lelévrier : « les logements vraiment peu chers disparaissent, et les bailleurs n’ont pas la capacité de reproduire cette offre dans les zones de marché tendu ». La loi Elan exhorte certes de « construire moins cher », mais n’apporte pas de réponse à ce problème kafkaïen.

En revanche, elle entend se frotter à la problématique non moins épineuse de la revitalisation des petites villes, qui se vident de leurs populations attirées par les lumières des métropoles. « Montluçon a perdu 20 000 habitants en 50 ans, cite en exemple Bernard Devert. L’activité économique y dépérit. 2 000 logements sont vacants dans cette commune. On en compte plus de 2 500 vides à Nevers… alors que tant de familles en Ile-de-France doivent attendre 7 ans pour disposer d’un appartement dans le parc social ».

 

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