L'ŒIL DE L'EXPERTE

 

Marianne Louis : « Un tiers seulement des acheteurs louaient leur logement »

05/03/2020 | par Stéphane Menu | Toute l'actualité

DOSS_Marianne-Louis--DR-USH-©-DCOM

Pour la directrice générale de l'Union sociale pour l'habitat, beaucoup de locataires des logements sociaux ne pourront en devenir propriétaires. Même si l'intervention de l'opérateur national de vente stabilise la situation, la réussite de l'opération n'ira pas forcément loin.

L’USH est-elle pour ou contre la vente des logements sociaux ?

Sur ce sujet, il n’est pas nécessaire d’avoir une position aussi tranchée, même si nous défendons bien entendu le modèle français du logement social.

Certaines ventes peuvent se justifier, d’autres non. Nous nous sommes battus pour éviter le caractère injonctif de la loi, l’obligation de vendre. Le gouvernement a accédé à cette demande. Seuls les bailleurs volontaires sont concernés. Nous avons décidé de lancer, à l’USH, une recherche pour savoir comment les acheteurs de logements sociaux vivent aujourd’hui dans la peau de propriétaires, quels impacts cet achat a eus sur leur vie ? Pour l’heure, nous manquons de recul.

 

Les élus locaux préfèrent gérer un parc social que des copropriétés dégradées

 

Pourtant, un tel débat s’étalonne souvent à l’aune idéologique…

En 2019, 10 000 logements sociaux environ ont été vendus. Il y a un frémissement par rapport aux deux dernières années, où les ventes plafonnaient à 9 000. Pour vendre 10 000 logements, il en faut 100 000 en positionnement d’être vendus. Il y a toujours eu un discours politisé autour de ce thème. Tout ce que l’on peut lire sur le sujet atteste que les élus locaux ne sont pas très fans.

Ils préfèrent gérer un parc social que des copropriétés dégradées. On leur dit que les logements sociaux vendus ne seront pas sortis de la comptabilisation du seuil SRU pendant dix ans. Mais dix ans, en matière de construction, c’est très court. Si la commune doit payer une amende dans dix ans, elle n’en sera pas ravie. Un autre élément ne facilite pas la vente des logements sociaux : un quart des locataires du parc social ont plus de 65 ans. Pour eux, accéder à un prêt est quasi-impossible, pour des raisons qui tombent sous le sens. Sur les premiers retours dont nous disposons, un tiers des ventes a concerné les logements individuels alors que le nombre de pavillons sur la totalité du parc social est environ de 10 %. Ce qui signifie que le stock des logements individuels susceptibles d’être vendus sera rapidement épuisé.

 

Le meilleur moyen de renouveler ses fonds propres, c’est encore de continuer à encaisser les loyers

 

Par ailleurs, le modèle du logement social a montré son efficacité. Et le meilleur moyen de renouveler ses fonds propres, c’est encore de continuer à encaisser les loyers, surtout si les emprunts arrivent à échéance.

 

C’est pourtant un moyen pour des ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété…

D’autres dispositifs existent pour faciliter cette accession. La vente des logements sociaux peut aussi entrer en concurrence avec la vente sur le marché libre et tirer un peu plus les prix vers le bas. Dans certains marchés très détendus, notamment dans les villes moyennes que le gouvernement tente de redynamiser, les ventes n’excèdent que très rarement 100 000 euros.

Si certains bailleurs vendent avec des décotes importantes, les agents immobiliers ne vont pas être ravis.

 

Que va apporter Action Logement ?

L’ONV (opérateur national de vente) d’Action Logement va permettre de professionnaliser la vente des logements sociaux. L’ONV rachète en bloc des logements auprès des 71 bailleurs en vue de les revendre. Il préfère intervenir sur des appartements que dans le diffus, car le rachat d’un logement dans un ensemble peut en effet fragiliser l’ensemble.

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