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INCITATIONS

 

Terra Nova : « Il faut obliger les maires à construire »

02/06/2014 | par Stéphane Menu | Toute l'actualité

chantier ©Ana Vasileva-fotolia

Denis Burckel est l’un des auteurs d’une étude remarquée de Terra Nova sur la crise du logement. Pour lui, il ne faut pas tourner autour du pot. Dans les vingt agglomérations françaises où le marché de l’immobilier est tendu, il faut encourager les maires à construire, à travers des relèvements de DGF ou encore la dissociation du foncier et du bâti. Et si les maires résistent, il faudra passer à l’échelle supérieure, plus contraignante !

La fonction d’un think-tank comme le vôtre est de provoquer le débat. Avec votre dernière étude sur le logement (1), l’objectif est atteint. Vous proposez, par exemple, de retirer aux maires la gestion des plans locaux d’urbanisme (PLU) et des permis de construire. Y croyez-vous vraiment ?

Vous le suggérez dans votre question. Nous sommes pour bousculer les attentismes et autre immobilisme. Confier de telles responsabilités à 36 782 maires, dont 75 % à la tête de communes de 1 000 habitants, est contre-productif si l’on souhaite relever le défi de la crise du logement en France. L’influence des électeurs et du voisinage sur la construction des logements pousse malheureusement les maires à freiner des quatre fers. Et d’ailleurs, les derniers résultats des municipales ont confirmé l’adage, « maire bâtisseur, maire battu ». Il faut être cohérent : si l’on décide de construire, il faut supprimer tous les obstacles. J’estime même que nous tirons une épine du pied des élus. Le fonctionnement de la démocratie locale corsète les élus sur ces questions-là.

Certaines communes sont pourtant parvenues à atteindre les objectifs du PLU en jouant la carte de la démocratie locale…

Oui, mais le chemin pour y arriver est long et le contexte réclame des mesures roboratives, rapides.

Dans l’idéal, comment envisageriez-vous les procédures légales ?

Dans les zones tendues, il reviendrait de fait à l’État de fixer les priorités du PLU, en lien direct avec les intercommunalités, des communautés d’agglomération aux futures métropoles. Il reviendrait ensuite aux collectivités de mettre en œuvre des PLU. L’État pourrait encourager les collectivités bâtisseuses et pénaliserait celles qui pratiquent la rétention foncière. De quelle manière ? En jouant sur la dotation globale de fonctionnement (DGF), principale source de financement des collectivités locales, qui a représenté 41,5 milliards d’euros en 2013. Le versement d’une partie de cette dotation serait conditionné à la réalisation des objectifs du PLU.

Votre démarche vise à punir, à sanctionner les collectivités. N’y a-t-il pas d’autres moyens ?

Peut-être… Toujours est-il que la loi SRU, par exemple, qui imposera bientôt un quota de 25 % de logements sociaux dans les communes, a entraîné une prise de conscience progressive et notable. Et la loi SRU est propulsée par une dimension punitive. Il faut savoir s’en inspirer pour le parc privé. Le défaut du PLU français, c’est son côté limitatif. Il donne des droits mais n’impose au final que peu d’obligations de faire.

Vous proposez par ailleurs d’instaurer un dispositif plus sévère avec les propriétaires de terrains qui se refusent à construire ?

Nous pensons en effet que l’acquéreur d’un terrain doit être contraint de construire dans un délai de 5 ans après l’achat. Dans le cas contraire, il devra payer une taxe calculée en fonction de la constructibilité maximale du PLU. S’il n’obtempère pas, on peut même envisager de l’exproprier, la collectivité s’engageant cependant à lui racheter son terrain au prix du marché.

Il faut arrêter de déverser de l’argent, notamment en matière d’investissement locatif, si l’État ne reprend pas la main.

Êtes-vous conscient du séisme politique, notamment auprès des maires et des sénateurs, que de telles mesures peuvent entraîner ?

Comment faire autrement ? Il s’agit de mesures d’urgence liées à une situation qui l’est tout autant. Elles ne concernent qu’une vingtaine d’agglomérations, celles où la situation du logement est la plus tendue. Si la situation évolue dans le bon sens, rien n’interdit de penser que le dispositif ne s’assouplisse pas. L’objectif est de réellement créer un choc. Sans une telle prise de conscience radicale, inutile de parler encore de la construction de 500 000 logements en France. Il faut qu’il se passe quelque chose. Si l’État ne met pas la pression, rien ne se fera, nous le savons. Il faut arrêter de déverser de l’argent, notamment en matière d’investissement locatif, si l’État ne reprend pas la main. À quoi cela sert-il de construire des logements que les Français ne peuvent acheter ?

Considérez-vous que l’investissement immobilier doit être repensé ?

Le dispositif Duflot a moins d’effet sur la construction que le Scellier parce qu’il propose moins d’effet d’aubaine, même s’il est plus intéressant fiscalement. Il ne faut pas arrêter ce type de dispositifs, mais il ne faut pas qu’il ait un effet inflationniste. Quand un dispositif locatif est trop soutenu, il devient de fait contre-productif.

Vous proposez aussi de créer un nouvel outil juridique permettant de dissocier la propriété du foncier et du bâti…

Cela permettrait en effet de libérer plus de terrains. Des organismes publics pourraient ainsi mettre à disposition sur leurs terrains des baux emphytéotiques de très longue durée (99 ans) et des particuliers aux revenus modestes auraient ainsi la possibilité d’acheter des logements sans payer le foncier. Ce n’est pas une utopie, cette mesure s’inspire de ce qui se passe au Royaume-Uni avec les « community land trusts » (http://communitylandtrusts.org/) ou encore d’approches en vigueur en Belgique. Cette dissociation aurait pour avantage immédiat pour les collectivités de mieux contrôler le prix des logements sur le long terme. Tous les grands spécialistes confirment que la priorité consiste à libérer du foncier en zone tendue. Ce volontarisme ne vise pas à punir des élus ou des particuliers récalcitrants mais à détendre un marché qui n’offre pas aujourd’hui un logement décent à tout le monde.

Le PLU français donne des droits mais n’impose au final que peu d’obligations de faire.

Il existe aussi un problème de gouvernance des politiques de construction.

Oui, mais ce n’est pas l’objet de la note. Nous estimons qu’un accord entre les intercommunalités et l’État devrait suffire à lancer le chantier. Il ne faut plus se disperser dans trente-six directions.

Quelle est l’ampleur de la crise du logement aujourd’hui en France ?

En 2013, seulement 332 000 logements ont été bâtis dans l’Hexagone, loin de l’objectif du gouvernement, et la construction de logements neufs fonctionne au ralenti depuis le début de l’année. Alors qu’il manque entre 800 000 et un million d’habitations sur l’ensemble du pays, la rareté du foncier, dont la part se situe entre 33 % et 50 % du prix final d’un logement en zone tendue, est incontestablement le frein principal à une politique de la construction déterminée.

Le rapport a-t-il été lu au plus haut niveau de l’État ? Avez-vous eu des échos sur les réactions qu’il a entraînées ?

Je crois qu’il a été lu et reçu avec intérêt. Le gouvernement considère sans doute qu’il faut examiner de près certaines solutions qui permettent d’aller vite. Les caisses sont vides et seul le déblocage de certains points peut permettre d’entraîner un cercle vertueux. Il ne faut pas se tromper dans les choix.

 

Vanik Berberian, président de l’Association des maires ruraux de France (AMRF) : « Sans consensus territorial, pas de PLUI ! »
« Nous sommes opposés au principe d’un PLU intercommunal élargi et la loi Alur, après une longue bataille, nous donne raison puisqu’elle instaure une minorité de blocage pour éviter le transfert de cette compétence aux intercos. Ce n’est pas tant ce transfert qui nous pose problème, mais son caractère obligatoire. Je peux comprendre que la gestion de l’habitat impose une vision globale, mais cette nécessité ne peut remettre en cause la spécificité de la proximité. Il est inconcevable que dans ce pays, les chefs-lieux de canton fassent la pluie et le beau temps de l’aménagement du territoire. La répartition équilibrée de l’habitat, et notamment des logements sociaux, doit faire l’objet d’un consensus territorial. Le volontariat des communes est le fondement indispensable de la réussite des futurs PLUI ». 

Claude Dilain, ancien maire PS de Clichy-sous-Bois, sénateur, président du conseil d’administration de l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH) : « Les maires ont une responsabilité dans la crise du logement »
« Les élus sont très sensibles à la maîtrise du sol. C’est pour cette raison que la loi Alur prévoit un droit de veto, une minorité de blocage, sur le vote d’un PLU à vocation intercommunale. Cette mesure a été prise pour rassurer les maires mais je crois, très sincèrement, qu’ils vont être rattrapés par la réalité. Cette loi marque donc une étape importante. Je pense que les maires ont une responsabilité dans l’absence de construction des logements. J’approuve la proposition de Terra Nova d’une dotation générale de fonctionnement différenciée lorsque le maire construit. C’est même logique lorsque l’on sait que l’installation de plus d’habitants dans une commune entraîne une obligation de construire des équipements de proximité, de type écoles ou crèches. La crise du logement est grave. Les prochaines mesures à prendre doivent être à la hauteur de la situation. »

Note

(01)Des logements trop chers en France, une stratégie pour la baisse des prix. - Retourner au texte

Références

Denis Burckel, professeur associé à Dauphine, spécialiste du logement. Ancien élève de l’École nationale d’administration, Denis Burckel est professeur associé et directeur du master « Management de l’immobilier » à l’Université Paris-Dauphine depuis 2008.
Terra Nova est un think-tank progressiste indépendant ayant pour but de produire et diffuser des solutions politiques innovantes, en France et en Europe. Il a été fondé par Olivier Ferrand.

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