SENS DE LA PROPRIÉTÉ

 

Pourquoi les ventes de logements sociaux sont modestes et le resteront

14/08/2015 | par Stéphane Menu | Toute l'actualité

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La vente des logements sociaux, lancée par Nicolas Sarkozy en 2008, reste modeste : 8.000 en 2013, loin des 40.000 espérés par l’ancien président. Une idée mise depuis sous le boisseau… Pour relancer cette dynamique, un aménagement législatif s’impose pour élargir le nombre de logements vendables sans menacer l’équilibre de la cohésion sociale. Mission impossible ?

Ce fut l’un des axes forts de la campagne présidentielle de Nicolas Sarkozy en 2007 : développer le sens de la propriété chez les Français. En 2013, 62 % d’entre eux se déclaraient propriétaires, parmi lesquels 36 % n’ont plus de prêt à rembourser et 26 % sont en cours d’accession à la propriété (sondage de l’Observatoire AVendreALouer/OpinionWay).

L’ancien président avait souhaité transmettre aussi ce désir de propriété aux locataires du parc social. Christine Boutin, première ministre du Logement sous le gouvernement Fillon, estimait que vendre des HLM à leurs occupants leur faciliterait l’accès à la propriété, tout en permettant d’assainir les finances de certains bailleurs sociaux.

L’ancien gouvernement avait eu les yeux plus gros que le ventre : 8 000 logements sociaux seulement ont été vendus à des particuliers en 2013.

L’objectif était clairement affiché : céder chaque année 1 % du parc, soit 40 000 logements sociaux. Visiblement, l’ancien gouvernement avait eu les yeux plus gros que le ventre : 8 000 logements sociaux seulement ont été vendus à des particuliers en 2013, dont seulement 36 % à des locataires occupant déjà les lieux (ils étaient 60 % dans ce cas en 2005). Ces chiffres, recensés par le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), ont été rendus public en début d’année sur le site Localtis (1).

 

Les contraintes de la loi sur la revente de logements sociaux

Mais les contraintes de la loi ont-elles été prises en compte par le CGEDD ? La loi est en effet précise sur ces reventes : elle oblige à proposer en priorité ces biens, avec une décote de 20 %, aux locataires occupants puis d’élargir l’offre à d’autres locataires du parc HLM (avec une décote de 10 %, 30 % des acheteurs en 2013 en ont bénéficié) ; dernier recours, l’acquéreur extérieur (34 % des achats). Ce qui limite de fait le spectre des acquisitions possibles. Sans oublier le type même du logement vendable (lire le témoignage de Denis Landard ci-dessous).

À Paris, où certains logements sociaux rivalisent de qualité avec le parc privé, Paris Habitat n’est pas vendeur.

Beaucoup d’organismes HLM ont cru qu’il pouvait s’agir d’un bon moyen de renouveler leur patrimoine : 251 d’entre eux ont proposé 86 600 logements à la vente en 2013. Mais la commercialisation à la découpe prend du temps, d’autant plus que si l’occupant y est opposé, il faut attendre la libération du logement pour le proposer à la vente. La solution des ventes groupées entre institutionnels permet de trouver plus rapidement preneur, mais le prix unitaire est forcément moins intéressant au final pour les bailleurs.

 

Qui veut acheter un logement vacant, même bradé ?

Ce recours à la vente des logements sociaux remonte aux années 2000. La proposition fit tilt dans l’esprit de nombreux locataires, ravis de pouvoir acquérir un bien qu’ils n’auraient jamais quitté. Mais ce filon s’est vite tari et les bailleurs l’ont vite compris en tentant de vendre des logements vacants qui ne l’étaient pas pour leur attractivité ! Dans les zones tendues, comme Paris, où certains logements sociaux rivalisent de qualité – voire le dépassent – avec le parc privé, Paris Habitat, premier bailleur de France, n’est pas vendeur. Bref, même les logements les plus intéressants financièrement ont eu du mal à trouver acquéreur.

 

Risque de dérive financière

Le rapport du CGEDD est critique. Leurs auteurs ont constaté, sans en exagérer le phénomène, que certains logements sociaux sont rapidement mis en location par l’acheteur. Certains bailleurs, craignant une dérive financière, et soucieux d’optimiser réellement les conditions sociales d’accès, ont fixé des plafonds de ressources pour les acheteurs potentiels hors parc social, une part atteignant 34 %.

Certains logements sociaux sont rapidement mis en location par l’acheteur.

Le Cgedd suggère notamment de faciliter l’accès au crédit des personnes à revenus très modestes par le soutien aux organismes de crédits spécialisés ainsi qu’à travers l’instauration de partenariats entre les bailleurs et les banques. L’accès au crédit est en effet une difficulté mal appréhendée.

Pour Laure Bourgoin, de l’association Consommation logement cadre de vie, interrogée par Le Monde (13 janvier 2015), « peu de locataires achètent parce que, bien qu’ils aspirent à la propriété, ils n’en ont simplement pas les moyens, l’accès au crédit étant […] pour ce public très difficile ». Les banques sont-elles prêtes à jouer le jeu ? On peut en douter…

 

L’Union sociale pour l’habitat passablement énervée

Denis Landart, en charge du département Accession vente copropriété du patrimoine à l’Union sociale pour l’habitat (Ush), trouve les reproches du Cgedd largement excessifs et surtout des calculs inexacts. « Le ministère nous reproche de ne pas avoir atteint le 1 % du parc devant être vendu mais oublie de préciser que cette vente est contrainte par la loi. Elle nous empêche de vendre un logement construit depuis moins de dix ans, donc qui soustrait un million de HLM ; il est par ailleurs impossible de vendre sur une commune n’ayant pas atteint les 25 % de logements sociaux, du fait de la loi SRU. Ce qui retire un nouveau million de logements sociaux. Au final, on se retrouve avec un parc potentiellement vendable de 800 000 lots. Donc nous sommes dans les clous du 1 % réclamé par l’État », précise-t-il, un brin énervé.

 

Une idée thatchérienne
Il n’est pas étonnant que Nicolas Sarkozy ait été inspiré, dans sa volonté de vendre les logements sociaux, de l’exemple britannique de l’époque thatchérienne des années 1980. Avec la délicatesse idéologique qui la caractérisait, la Dame de fer avait activé la liquidation de la moitié du parc social anglais, en vendant 2,5 millions de logements à leurs occupants ; 67 % des ménages britanniques possédaient leur résidence principale en 1990, contre seulement 55 % dix ans plus tôt.
Les ventes conclues en France permettent aux bailleurs sociaux de se refaire une petite santé financière : le Cgedd révèle qu’en moyenne, la vente d’un lot rapporte 70 000 euros en région et 130 000 euros en Ile-de-France ; les organismes, sur une moyenne nationale, dégagent ainsi une plus-value de 65 000 euros par lot. En 2011, ces ventes ont rapporté 722 M.euros aux organismes, soit un peu plus que la dotation de l’État en aide à la pierre perçue par les organismes HLM. En 2012, les 8 000 HLM vendus ont ainsi permis d’en construire 25 000 nouveaux.

Note

(01)Les rapports du CGEDD sont téléchargeables sur leur site : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/les-derniers-rapports-r43.html - Retourner au texte

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