Logement : Mon territoire est détendu, si ça continue…

Arnaud Delannay

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Logement : Mon territoire est détendu, si ça continue…

Altbau in Paris - Haus - Eckhaus

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Le concept de zone tendue-détendue a été créé pour cerner les tensions en matière de demandes de logement. Ce qui peut paraître simple et séduisant mérite cependant une attention particulière et conditionne des décisions importantes en matière de logement. Il est en effet facile de confondre besoins et demandes en logement.
Aujourd’hui, si vous n’êtes pas en zone tendue, point de salut pour programmer la construction de logements sociaux. Cette démarche, qui n’est pas nouvelle, devient le credo des ministres du Logement, avec une continuité entre Benoist Apparu et Cécile Duflot.

Qu’est-ce qu’un territoire détendu ?

Nous le définirons par opposition au territoire dit tendu. On considère aujourd’hui que 70 % des emplois sont situés sur les territoires des 41 aires métropolitaines et grandes aires urbaines. Le Credoc appuie cette logique en insistant sur le fait que, pour trouver un emploi, l’accès au logement est un atout essentiel et que cela contribue à la compétitivité des entreprises. Ce schéma se duplique à l’échelle infrarégionale et, là aussi, des territoires risquent de déchanter car ils sont également en voie de recul de leur activité logement.Ce raisonnement est d’une logique théorique implacable : à quoi cela sert-il de construire dans des zones où l’attractivité est moindre, avec en ligne de mire la réalité parisienne d’une crise du logement cruciale, croissante, sur laquelle l’ensemble des acteurs s’est jusqu’ici cassé les dents ? Le problème, c’est que l’on regarde la question du logement à travers ces seuls territoires : le fameux Ile-de-France – Lyon – PACA et c’est encore une fois légitime. Pour autant faut-il à ce jour considérer que les autres territoires ne méritent pas autant d’intérêt ?

Et si « la messe était dite » ?

C’est ainsi que l’Association des maires des grandes villes de France, l’Association des départements de France, l’Association des communautés urbaines et l’UESL Action logement ont signé une convention visant à se concentrer sur ces zones sur la période 2013-2015.Ce mouvement est accompagné par l’État. La programmation des aides à la pierre, qui se réduisait déjà comme peau de chagrin, fait l’objet d’arbitrages de la part de l’État et de l’État en région. La logique du zonage permettait déjà d’obtenir des zones géographiques de loyers, correspondant à une tension du marché immobilier. Ces zones étaient également appliquées dans les produits privés. Les aides sont de moins en moins importantes en fonction de la zone géographique concernée (de A à C), et les loyers en découlant sont décroissants.La conséquence directe et concrète, c’est la réduction des constructions dans ces zones détendues et la spirale du ‘‘moins de logement, moins d’opportunité, moins d’emploi, moins d’attractivité’’. On peut considérer que le logement existant suffira mais, là aussi, la rénovation ne sera pas mise en avant : pourquoi rénover dans des zones détendues ? Cela permet de construire dans des zones attractives et d’éviter les déplacements automobiles notamment, ce qui se comprend, mais les villes et villages sortis de ces périmètres verront à leur tour l’école, les associations désertées.À quoi bon construire dans ces zones dont personne ne veut ?

Et pourtant…

Et pourtant, l’aménagement du territoire, c’est aussi permettre à chacun d’habiter dans un gros bourg, certes en évitant absolument le grignotage de nos belles campagnes par des maisons de « Blanche Neige » pavillonnaires au style improbable et à la qualité douteuse. L’aménagement du territoire, c’est aussi donner à ces villages un peu de sang neuf avec des logements neufs : comment ces logements jugés peu attractifs vont-ils se comporter dans le temps ? Les bailleurs devront sans doute envisager à un moment ou un autre leur vente afin de s’en séparer pour retrouver des fonds propres pour construire dans les zones tendues.
La programmation des aides à la pierre, qui se réduisait déjà comme peau de chagrin, fait l’objet d’arbitrages de l’État.
Au-delà de cette question, comment les EPCI délégataires des aides à la pierre vont-ils gérer cette décroissance dans leur programmation, voire même à quoi vont-ils servir ? En héritant par la loi de 2004 de cette compétence à titre expérimental, des EPCI se sont lancés dans les programmations, les PLU, les accords collectifs de peuplement. Très bien pour les grandes métropoles et les services habitat ont joué un vrai rôle de mise en œuvre des objectifs de production avec le souci de la proximité et de l’efficacité. Mais avec des revirements, il est aujourd’hui des territoires disposant d’aides qui vont être supprimées. L’État considère en effet qu’une enveloppe non consommée est reprise et redistribuée, ce qui là aussi est compréhensible d’un point de vue de gestion pure.

Tous en vacance ?

On parle aussi de la vacance de logements dans certains secteurs. Or, dans certains départements ruraux par exemple, il pourra s’agir de logements en bon état et bien localisés pour les nouveaux ménages du cru, qui partent du domicile de leurs parents (appelés les « décohabitants juvéniles ») ou pour des jeunes apprentis ou des stagiaires ; ou de logements adaptés ou aisément adaptables aux personnes âgées ou vieillissantes…Le risque est assez simple : faute d’aide d’État, faute d’aide des collecteurs 1 %, ce sont les intercommunalités ou les villes qui vont devoir intervenir pour inciter à la construction sur leur territoire, ce qui passe par des aides directes ou indirectes (subvention, foncier à taux réduit voire nul, bail emphytéotique, voire même construction par la ville de logements donnés en gérance ou loués directement).Solliciter dans ces territoires les organismes publics (OPHLM) qui ont eux une vocation plus « politique » d’implantation dans les différentes zones des intercommunalités ou des départements pour ceux qui ont pris la délégation des aides : est-ce que cela sera la seule solution ? C’est donc un dilemme pour les acteurs du logement, pour lesquels le chiffre des objectifs à atteindre s’éloigne. Dans ce domaine, l’inversion de la courbe tarde aussi !

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