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Lutter contre la spéculation, trouver du foncier à coût raisonnable, produire du logement à des coûts normaux… Quand des sociétés coopératives se regroupent pour créer un organisme foncier solidaire, elles peuvent agir sur le marché immobilier. Exemple commun en Rhône-Alpes.
Les coopératives HLM Savoisienne Habitat, Isère Habitat et Rhône Saône Habitat ont décidé de s’associer pour créer Orsol (pour organisme régional solidaire). Basé à Bassens, au siège de Savoisienne Habitat, cet organisme foncier solidaire (OFS, créé par la loi Alur) est l’un des premiers à avoir été créé en France. Il en existe aujourd’hui une dizaine.
Tous les OFS peuvent dissocier le foncier du bâti, grâce au bail réel solidaire
« Ce mécanisme innovant est introduit par la loi Alur de 2014, explique Jean Bollon, le président de Savoisienne Habitat. Un organisme foncier solidaire est une société privée à but non lucratif, agréée par l’État, chargée de développer et sécuriser l’accession sociale malgré l’envolée des prix du foncier et de l’immobilier sur certains territoires ». Tous les OFS peuvent dissocier le foncier du bâti, grâce au bail réel solidaire (BRS). Le terrain est acheté puis mis à disposition d’un porteur de projet au moyen d’un bail de longue durée (18 à 99 ans).
En contrepartie, une redevance d’occupation du terrain répartie sur chacun des copropriétaires est appliquée.
Mécanisme innovant
Concrètement, l’OFS achète le foncier dans le cadre d’un financement longue durée et reste propriétaire du terrain sur lequel un opérateur construit une résidence. Les ménages achètent ensuite le bâti en Vefa auprès de l’opérateur puis s’acquittent d’une redevance mensuelle à l’OFS pour le foncier. Pour Orsol, cette redevance se limite à 2 euros/m²/mois. Ce mécanisme innovant, qui repose sur les ressorts du bail réel solidaire, fait chuter le prix d’achat de 15 à 30 %.
L’opération donne ainsi la possibilité à l’acquéreur de bénéficier d’un logement à un prix abordable ne prenant en compte que le coût du bâti et bénéficiant d’une TVA à taux réduit, à 5,5 %. Les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser les plafonds du PSLA (prêt social location-accession). Il pourra être exonéré de taxe foncière selon la volonté de la collectivité.
Ce mécanisme innovant, qui repose sur les ressorts du bail réel solidaire, fait chuter le prix d’achat de 15 à 30 %
Pour les collectivités, ce dispositif offre une nouvelle forme d’accession et les logements produits peuvent être comptabilisés dans la loi SRU.
Garde-fous anti-spéculatifs
Il est ensuite possible de revendre le bien sous réserve du respect de certaines clauses figurant dans le contrat, visant entre autres à juguler toute tentation spéculative.La plus-value ne doit pas excéder l’augmentation du coût de la vie.
De plus, le nouvel acquéreur doit répondre aux plafonds de revenu de l’accession sociale. C’est dans ce nouveau cadre législatif que la commercialisation de deux premières opérations a été lancée début 2019. Il s’agit de l’écoquartier de Crolles (23 logements) en Isère et du Mazet à Villeurbanne (13 logements). D’autres programmes sont à l’étude sur les agglomérations de Voiron et Grenoble. Orsol est ouvert à des bailleurs sociaux, collectivités, promoteurs, aménageurs dont la contribution pourra prendre la forme de capital ou de terrain.
Ce dispositif offre une nouvelle forme d’accession et les logements produits peuvent être comptabilisés dans la loi SRU
« La notion anti-spéculative est très importante. Nous nous inscrivons dans une logique de logements durablement abordables car, en cas de revente, la plus-value est encadrée et précisée dès l’acte d’achat », souligne Benoît Tracol, directeur général de Rhône Saône Habitat et président d’Orsol. Les trois coopératives HLM partenaires, qui ont apporté 1 million d’euros au capital d’Orsol, veulent atteindre une production annuelle de 100 logements.
Pour l’heure, les opérations en cours concernent 13 logements à Villeurbanne et 11 logements à Saint-Romain-au-Mont-d’Or, 46 logements dans deux programmes d’un écoquartier à Crolles, et 7 logements à Saint-Jeoire-Prieuré.
Du logement abordable et durable
Pour Vincent Lourier, directeur général de la Fédération des Coop’ HLM ((La Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM fédère 164 sociétés et exerce dans le champ du logement social, de l’immobilier, de la promotion immobilière, de l’habitat participatif, de la gestion immobilière, de l’accession sociale à la propriété et du bail réel solidaire. Elle est membre fondateur de l’Union sociale pour l’habitat.)), « avec 10 OFS agréés, les Coop’ HLM se mettent au service des politiques locales de l’habitat. Elles proposent une solution innovante pour produire du logement durablement abordable ».
Les trois coopératives HLM partenaires veulent atteindre une production annuelle de 100 logements
Il assure croire « fondamentalement à ce mécanisme de dissociation pérenne entre le foncier et le bâti, comme étant la solution sur les territoires très tendus pour continuer à produire du logement en accession abordable. Cela répond à la fois à l’intérêt des acquéreurs de pouvoir accéder dans des conditions financières correctes dans ces territoires-là, et cela permet aux collectivités locales, qui s’impliquent financièrement, de s’assurer que leur investissement va être pérenne dans le temps ».
