Robien, Scellier : le grand scandale immobilier

La Rédaction

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Pour lui, l'affaire est entendue : les promoteurs immobiliers sont, dans leur grande majorité, des gens peu fréquentables. Dans un livre au vitriol, le journaliste Erwan Seznec retrace l'odyssée mouvementée des lois de Robien et Scellier qu'il qualifie de « plus gros scandale immobilier de l'après-guerre » et laisse entendre que le Duflot prend le même chemin... Le plus étonnant reste que les défiscalisateurs n'ont toujours pas réagi...

Erwan Seznec est actuellement journaliste à Que choisir. Il a publié "Robien, Scellier... ruinés ! Le plus grand scandale immobilier de l'après-guerre", aux Éditions du Seuil.

Depuis la publication de ce livre, au titre tonitruant, avez-vous eu des appels indignés de spécialistes de la défiscalisation immobilière ?

Non, pas vraiment, en dehors d'un coup de fil du patron d'Omnium, le seul avec lequel j'entretiens des relations cordiales. Il n'était pas content, bien sûr. Pour le reste, c'est le silence complet. Mais ce n'est pas étonnant... Une certaine omerta règne sur le sujet. Aucune mission parlementaire digne de ce nom n'a été diligentée. C'est étonnant lorsque l'on découvre les dégâts causés par ces dispositifs...

Mais ces derniers ne sont-ils pas pensés pour faire face à la crise du logement ? L'État ne peut être complice d'une escroquerie ?

Mais de quelle crise parlons-nous ? Dans de nombreuses zones classées en Robien-Scellier, il n'y avait aucune crispation forte sur le marché locatif. Les trois régions françaises où l'on peut parler de crise sont Paris, la Côte d'Azur et le Genevois français. Or, ces dispositifs sont possibles sur l'ensemble du territoire. On a donc construit des logements là où il n'y avait pas de besoin. À Paris, la crise est réelle mais il n'y a plus de foncier et l'on ne plus construire en hauteur. Donc, difficile d'y répondre. À Nice ou dans le Genevois français, c'est le même problème.En revanche, à Marseille, le foncier est disponible et je ne comprends pas pourquoi il faut recourir à la loi pour doper la construction. Et s'il y a réellement crise du logement, donc manque, pourquoi faudrait-il un dispositif pour en créer ? C'est pour cette raison que j'emploie l'expression de « cocaïne fiscale » donnée par les pouvoirs publics aux promoteurs pour construire, et rapidement. Et on sait qu'il est très difficile de se passer de cocaïne quand on en a pris l'habitude. Sans oublier les dispositifs destinés à l'outre-mer, comme le Girardin. On compte quatre cents spécialistes de la défiscalisation sur la seule île de La Réunion, c'est dire si les affaires doivent y être intéressantes...

Et là, vous laissez entendre que le joli conte fiscal s'est mué en cauchemar, voire en escroquerie...

Face aux inconséquences de la Bourse, les Français avaient une relative confiance dans la pierre. Donc, l'État, affolé face aux lobbies de la construction, a cautionné les dérives de la défiscalisation immobilière, à gauche comme à droite : investissez dans la pierre et vous déduirez une partie de l'investissement de vos impôts. Mais il y avait un bug. Dans le joli paquet marketing, la nécessité absolue de louer le bien était la condition sine qua non d'un bon placement. Or, de nombreux Français, des classes moyennes en général, ont eu la mauvaise surprise d'apprendre que les biens qu'ils avaient achetés ne se loueraient pas aussi facilement qu'on leur avait dit sur la plaquette de commercialisation. Ils ont certes bénéficié d'une défiscalisation (Ndlr, de 21 % à 11 % selon les dispositifs) mais ont dû faire face au remboursement de leur crédit, sans l'apport du loyer. Les Robien et autres Scellier ont donc engendré de vrais drames personnels. Certains de nos compatriotes se sont retrouvés avec un bien mal disposé pour la location, à payer quoi qu'il advienne, sans l'apport des loyers.

D'où sortez-vous le chiffre de 50 000 Français ruinés ?

Depuis le lancement des dispositifs, aucun gouvernement n'a proposé d'en faire un bilan, une évaluation. Ce ne serait pas très difficile puisque le fisc dispose de toutes les données. Je suis donc parti des données des fédérations de promoteurs immobiliers. Elles fixent entre 30 000 et 60 000 logements défiscalisés par an depuis 2003. Le milieu de la fourchette se situe donc à 45 000. Si on y ajoute les autres dispositifs de défiscalisation (Ndlr, Demessine, Girardin, en location en meublé professionnel, les réhabilitations Malraux, etc.), je fixe à 50 000 par an le nombre de packages défiscalisés, soit 500 000 en dix ans. Or, toutes les analyses détaillées établissent que 30 % des acheteurs ont surpayé leur bien et éprouvent les pires difficultés à le louer. Ce sont eux qui forment le noyau dur des 50 000 ruinés. En extrapolant, j'évalue à 15 milliards d'euros de préjudice la facture de ce scandale.

Pourquoi l'État est-il si peu vigilant sur le sujet ?

Je crois que ces dispositifs arrangent un peu tout le monde. C'est un mélange d'incompétence du côté de l'État et d'actions soutenues des lobbies pour la construction. L'État craint de causer une grave crise du bâtiment en supprimant tous les dispositifs ; de leur côté, les élus locaux ne cessent de faire le siège des cabinets ministériels pour que leur commune soit classée dans les zones de défiscalisation. Il me semble que les zones éligibles sont beaucoup trop grandes. Les mêmes erreurs ont été commises avec le Duflot. On ne tient pas compte des leçons d'une histoire pourtant récente.

Pourtant, dans votre manière de décrire les choses, on sent bien que l'escroquerie n'est jamais loin...

C'est vrai. Grâce à ces dispositifs, on a pu vendre une résidence aujourd'hui désertée, exposée à de nombreuses malfaçons, en périphérie d'Angoulême alors que les loyers fixés pour que l'opération tienne sont indexés sur ceux du centre-ville de Bordeaux ! Oui, c'est ainsi que l'on a ruiné pas mal de gens... Il y a encore le récit d'une belle résidence vendue au pied des pistes et qui se situe dans une ZUP à une heure de la première station de montagne ! Il ne faut jamais oublier que la plupart des biens ont été achetés sur plan, que beaucoup de personnes ont fait une confiance aveugle à certains promoteurs. Pour l'heure, aucun gros défiscalisateur n'a été condamné en justice. Car la vente du bien se fait généralement dans les règles de l'art. Aller sur le terrain de la justice prendrait beaucoup de temps à des personnes déjà ruinées et qui n'ont qu'une seule envie, tourner au plus vite cette page douloureuse.

Le Duflot dans la continuité ?

Dans les colonnes de Que choisir du 15 janvier 2013, Erwan Seznec avait déjà alerté sur les « plafonds de loyers arbitraires » du Duflot. Le décret 2012-1532 fixe en effet les plafonds de loyer hors charges du Duflot par m2 et par mois. Ils sont de 16,52 € pour la zone A bis (Paris et les communes proches) ; 12,27 € pour la zone A (une grande partie de la Région parisienne, la Côte d'Azur et les environs français de Genève) ; 9,88 € en zone B1 (plusieurs centaines de communes) et 8,59 € en zone B2 (encore quelques centaines de communes, éligibles à titre transitoire jusqu'au 30 juin 2013).« Ces plafonds, tout comme ceux du Scellier, sont censés être 20 % en dessous des prix du marché. En réalité, ils seraient plutôt au niveau des prix constatés dans les agences. Par exemple, ils situent le loyer hors charges d'un 40 m2 à Aubervilliers (Saint-Denis, A bis) à 660 €, ou un T2 de 45 m2 à Persan (Val-d'Oise, B1) à 445 €. En conséquence, il serait très imprudent de croire que les logements en Duflot se loueront très facilement parce qu'ils seront forcément moins chers que la moyenne », assure le journaliste dans les colonnes de Que choisir.

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